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还建房 小产权房  

2017-03-13 21:42:21|  分类: 股票之外--生活 |  标签: |举报 |字号 订阅

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         我国改革开放发展到一定程度后,部分经济发展快的城市对周边郊区进行城市化建设改造。为统一规划市政建设,需要对城市郊区农民原建住房进行拆迁,为妥善安置拆迁群众的居住用房,政府有计划地统一建房分配给拆除了原住房的居民。这种住房,称为还建房或统建房、统建楼。

   还建房分为两种:区别的重要依据就是土地类型和土地所有人。如果土地所有人为集体,那么就是小产权房;如果具备土地使用权证,是通过出让或划拨的方式取 得的建设用地,并且具备开发所需要的五证。那么这样的房屋是具备办理产权证的条件的,只是看开发商何时办理的问题。一般来说农村在集体土地自建的还建房都 是小产权房,购买这样的房屋本身就是风险很大的,因为小产权房在法律上没有保障。


还建房
        由于比同地段商品房至少便宜三分之一,尽管要一次性拿出好几十万付全款,但武汉中心城区的还建房交易仍十分火爆,一些与还建房有关的话题也越来越受 人关注。传说的“私下过户”流程是怎样的?“还建房5年办两证”说法是真是假?还建房与小产权房有何不同……连日来,针对众多买房人的疑问,记者展开了走 访调查。

  房价:

  比周边商品房便宜1/3

  自从2009年武汉市启动城中村改造后,还建房的交易就不断升温。

  去年12月中旬,有读者致电本报“连廊热线”称,三环线青王路附近的滨湖村公开登记还建房。随后,记者前往该村还建房项目滨湖花园了解情况。得 知记者要买还建房,保安门岗旁的一名村民称,都是村民私下将名下多出的房源出售,每平方米均价不到4000元,“之前已经卖了几百套,现在剩下的都是 100平方米以上的”。

  记者询问这些房子是否有两证,几名村民反问道:“有两证会比周边商品房便宜一大半吗?以后肯定是可以办的,如果买来自己住,办不办两证也没多大区别。”

  在武昌欢乐大道旁的还建房小区——东湖景园小区,记者看到小区门口贴满了卖房广告。记者拨打其中一个小广告上的电话,自称名下有6套还建房的房 主称,目前他手上全是100至140平方米的大户型,位置最好的高层可以眺望东湖,价格在8000元/平方米,位置差点的7000元/平方米,与周边商品 房相比,每平方米至少便宜3000元,但要一次性全款买房。

  显然,随着武汉商品房价格的攀升,还建房价格也一路走高,如王家湾一带已经从几年前的3000元/平方米涨到了现在的6000多元,欢乐大道东 湖景园靠近刚开通不久的地铁4号线,不到1年时间内价格涨幅就超过千元。一般而言,相同的地段,还建房比商品房至少便宜三分之一。

  买家:

  自住、投资者都有

  在武汉做家装施工的周师傅因没有缴社保或个税而被限购。去年初,经一位装修客户介绍,他在汉阳王家湾一个2012年建成的小区买了套70多平方 米的还建房,“幸好我买得早,买时5000元,现在6000元出头了。”他告诉记者。记者了解到,买还建房自住的不少,有的是外地来汉人员,无力承受商品 房的高价,有的是被限购但急于买房自住。

  而“二环内、面积小、好出租”的优势,也让还建房成了投资客的重要目标。春节刚过完,吕先生就托亲朋好友四处打听,随时准备继续出手,投资小面 积、地段好的还建房。“40到60平方米,总价在30万以内,主要用来出租,以后看情况也可以卖出去。”吕先生坦言,从前年到现在,他一共买了2套便宜的 还建房专门用来出租,其中一套刚简装完毕就租给了两个合租的大学毕业生。

  吕先生介绍,买房过程中遇到不少都是投资者。目前武汉城中村已经还建完成的小区大部分在二环内,地段很好。还建房比商品房好租,投资回报有保障。记者也看到,多个还建房小区里,出租市场火爆。

  另外,还有不少人看中了还建房目前的“模糊身份”,“现在还办不了房产证,所以不担心限购和房产税,最大的风险是拆迁,但这是新建的,短期内被拆的可能性不大”。

  交易:

  私下过户有隐患

  还建房一直通过熟人介绍或中介参与等方式交易。在南湖建安街附近,一家房屋中介置业顾问称,还建房交易时买卖双方会通过中介签订三方合同。如果 是现房,就由房主带着买方到开发商或村委会,将已有的摇号资料更名;如果是期房,可以提前在拆迁协议上更名,房子建成进行摇号分房时,直接由买房者参与; 如果以后想卖出去,再交钱进行资料更名就可以,更名费一般是三四千元。

  该置业顾问还表示,如果购房者还不放心,可以在三方合同和资料更名的基础上,再对房屋交易进行公证,“不用在房管和规划部门办理其他手续,就省下了过户的各种税费。一套80万的房子,总费用也就一万出头”。

  湖北惠平律师事务所律师童长春指出,还建房是定向还建给被拆迁户的,如何办证和交易还没有相关规定,非还建对象的交易是不受保护的,签署的三方 合同是不被法律认可的;对原始拆迁协议更名是比较有效的方法,但这个通道风险也很大,因房价上涨等因素,原房主几年后可能反悔。此外,这种“暗箱过户”还 存在一房多卖的可能,极易带来纠纷。如果确实要购买,要注意在三方交易合同中加入“卖方应全力配合今后的两证办理,如果违约要向买方支付总房款30%违约 金”等违约约束条款。按照相关规定,即使这个三方交易合同没有法律效力,也不影响违约责任条款的有效性。

  办证:

  很可能比照经适房

  采访中,大多数还建房房主表示:“目前还没有办两证,5年之内肯定可以办下来,现在就是因为价格便宜,所以没两证也总有人抢着买,到时候瞎卖也不止这个价。”

  南湖恒安路上一家中介则举例保证还建房肯定可以办两证:“南湖名都就是还建房小区,交房4个月后就办了两证,现在买这个小区二手房还可以贷 款。”然而记者了解到,南湖名都小区一半为还建房一半为商品房。目前只有部分房屋办理了两证,中介称已经办完两证的还建房,可能指的是该小区内的商品房。

  还建房到底能不能办两证?武汉市房管相关人士介绍,城中村改造的还建房小区土地性质原来是集体土地,挂牌改造后变成了国有划拨用地,是可以办理 土地证和房产证的。只是目前武汉市还未出台相关的办证条文和流程,因同属于国有划拨用地,还建房未来很可能比照经适房性质办证。根据《经济适用房管理办 法》的规定,房产在取得房屋所有权证和土地使用证后五年,方可按市场价上市出售。出售时,还应按照届时同地段普通商品房和经济适用房差价的一定比例向政府 缴纳收益。

  记者以买房人身份咨询东湖风景区规划分局地籍科相关人士了解到,凡是进入城中村改造项目的地块都经过了规划许可,其配套的还建房在小区竣工验收完毕后可以办两证,办证时要审核购房人所有的资料,包括当年拆迁还建时集体村民的相关证件。

  中国指数研究院华中分院研究总监李国政指出,一般来说,如果是重大城建拆迁或城中村改造的还建房,土地性质为国有划拨性质,就意味着还建房为经适房属性,目前武汉市对经适房上市交易的门槛是签合同满5年。

  专家提醒,判断还建房小区是否能办理两证,可以在规划国土部门网上查询该小区是否办理了规划许可等手续。

  如何区分还建房和小产权房

  区分小产权房和还建房,要看该小区是否经过了规划审批,土地所有人是谁。如果村集体没有经过规划、建设审批,在集体土地上盖的房子就是小产权 房;如果经过了规划审批,土地性质为国有出让或划拨用地,并且具备开发所需要的“五证”,那么这类还建房就具备办理产权证的条件,不属于小产权房。



附,小产权房

     小产权房的定义 小产权房不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等 费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做乡产权房,又叫小产权房。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产 权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

      小产权房的性质 国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的 房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。 和一般意义上的商品房相比,“小产权房”没 有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,“小产权房”的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权 风险购买“小产权房”的根本原因。说明一开始相当多的农民本身自己没有建设能力为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去。差不多以集资的形式把 自己的房子建起来。虽然暂时没有权证,还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。既购买了相当便宜的房子自己居住,同时也是很大程度上帮助了农民解 决了的建房资金难题。

(一)购买小产权房的法律效力 “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也应当区分不同情况,妥善处理。 1、对于发生 在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。 2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准 的,可以认定合同有效。 3、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合 同应作无效处理。

(二)购买小产权房能拿到房产证吗 如前所述,通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律 意义上的产权。也就是说因为小产权房并非由国家所颁发,所以小产权房是没有房产证的房子,只有土地证,也相当于买了小产权房的房子只有使用权,没有的所有 权。 以上就是对“小产权房是什么意思,购买小产权房能拿到房产证吗”的解答,希望能对您有所帮助。总的来说,小产权房的购买有着一定的风险。对于小产权 房的产权的取得,要按具体的情况分析,所以建议您在购买小产权房时一定要对房屋的性质区分清楚,以免得不到产权,造成利益损失。

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