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日本房地产价格的历史走势  

2017-03-13 21:43:01|  分类: 股票之外--生活 |  标签: |举报 |字号 订阅

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日本城市化率,1970年代/70%,1990年代/77%;我国城市化率,2016年/56%;

日本GDP年均增速, 1974年之前/9.3%, 1975-1985年/3.7%, 1991年以后/GDP年均增长1%;我国GDP年均增速,2000-2010年/10%,2011-2015/8%,2015-2020年/6.5%;

日本人均GDP,1974年/4100美元,1991年/2.8万美元,2013年/3.8万美元;我国人均GDP,2010年/4400美元,2015年/8000美元(相当与1978年日本);

日本东京房价收入比:最高18倍/平均10倍/1990年,北上深20倍/2014年。

1955至1991年间,日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍,仅一年出现下跌,大城市涨幅明显大于中小城市。1955-1974年快速上涨期,20年涨44倍。1975-1985年缓慢上涨期,10年涨幅不到1倍。1986-1991年最后疯狂期,6年1.7倍。

似乎,我国与70年代的日本更为相似。日本1974年和1991年房价泡沫旗鼓相当。那么为何1991年是大拐点? 如果对照日本1974年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与破裂,可以发现,1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强,原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。

http://blog.sina.com.cn/s/blog_416ba4c90102ebfc.html

http://blog.sina.com.cn/s/blog_416ba4c90102w4ou.html



2014年全国35城房价收入比排名:深圳第一,超20倍,京沪近20倍。

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*** 以下选择阅读 ***

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1. 从疯狂到崩溃:日本房地产价格的历史走势

1.1.房价上涨期---1991年前

1955至1991年间,日本六大主要城市住宅用地价格上涨211倍,仅一年出现下跌,大城市涨幅明显大于中小城市。日本统计局数据显示,1955至1991年36年间,日本住宅用地价格上涨了83倍,期间仅1975年出现过下跌(-4.0%),年均增速达13.4%。六大主要城市住宅用地价格上涨211倍,年均增速达16.6%,其中除1975年下跌外(-7.5%),其他年份均是上涨。

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( 备注:跟城市化率什么关系?)

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上涨过程经历了大概三个阶段。

1955-1974年快速上涨期,20年涨44倍。这个过程持续了大约20年,期间日本住宅用地价格上涨31倍,六大主要城市上涨44倍(年均增速22.2%)。其背景是日本经济快速追赶期,GDP和人口快速增长。

1975-1985年缓慢上涨期,10年涨幅不到1倍。这个过程持续了大约10年,期间日本住宅用地价格上涨73%,六大主要城市上涨79%(年均增速6.2%)。其背景是日本经济进入第一次换挡期,GDP和人口增速放缓。

1986-1991年最后疯狂期,6年1.7倍。这个过程持续了大约6年,期间日本住宅用地价格上涨73%,六大主要城市上涨169%(年均增速18.4%),其中1987-1990年间年均增速高达24.6%,超过1955-1974年快速上涨期的平均增速。期间背景是日本进入第二轮经济增速换挡期,广场协议签订,日元升值、货币政策宽松。

最后疯狂期大城市涨幅明显大于中小城市,而此前差异不大。1955-1985年间,所有城市土地价格涨幅55倍,六大主要城市上涨78倍,从1955年算起,差异约为43%。但1986-1991年间,所有城市土地价格涨幅51%,而六大主要城市上涨169%。

1.2.房价下跌期---1991年后

日本土地价格于1991年到达最高点,随后开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示,日本土地价格从1992开始持续下跌,截至2015年,六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%,所有城市跌幅为53%。见图1。大城市跌幅明显大于中小城市。日本统计局数据显示,1992-2000年间,日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%,中小城市(六大主要城市以外的城市)跌幅仅19.4%。相对于股价而言,泡沫破灭后,房价下跌速度缓慢得多。日经225指数在1990年之后的两年内下跌了近一半,而住宅用地价格1992-2000年10年间年跌幅均不超过5%,累计跌幅21%。

1.3.房价泡沫对比:1974与1991

1974年和1991年分别对应日本房价的两个拐点,从绝对值来看,1991年是拐点。但这两个时期泡沫幅度对比,需要考虑通胀和收入增长情况。1975-1991年间,日本所有城市名义房价上涨了167%,六大主要城市房价上涨407%。同期,日本人均名义GDP从4281美元,上升至28541美元,增幅为607%。以日元计价的人均GDP增幅为315%(期间日元兑美元大幅升值)。可见,1975-1991年间,以日元计价的日本房价涨幅(167%)低于日本人均名义GDP的涨幅(315%),但六大主要城市房价涨幅(407%)大于名义收入涨幅(315%)。即日本整体房价泡沫,1974年大于1991年,但六大主要城市房价泡沫,1991年大于1974年。

2. 从基本面支撑到泡沫化:日本地产泡沫的成因

2.1.长期基本面因素:经济增速、人口等

日本房价长周期大致可以用经济增速和臵业人口差异来解释。日本房价最快速上涨期在1974年之前(上涨44倍),期间日本经济快速追赶,GDP年均增长9.3%,臵业人口快速增长。1975-1985年日本房价步入缓慢上涨期(上涨不到1倍),当时日本经济增速换挡,GDP年均增长3.7%,臵业人口增速放缓(见图3)。1991年以后,日本房价持续下跌期间,日本经济增速停滞,GDP年均增长1%,人口下降。

此外,人均土地面积少与高储蓄率的问题也是日本房价泡沫形成重要原因,人均土地面积少导致房价上涨预期强烈,高储蓄率导致长期资金过剩。而对日本经济的乐观情绪也发挥了重要作用,当时到处充斥着日本第一,日本“超过美国,买下美国”等声音。

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2.2.谁导演了最后的疯狂-----广场协议与货币超发

“广场协定”签订(1985年9月)后,日元大幅升值,使得日元资产吸引力大增,房价疯狂上涨和日元升值无疑有一定关系。另外,广场协议后,日本出口急剧下滑,在1986年经济陷入衰退,物价陷入通缩。(注:日本出口在1985年5月便开始明显下滑,这源于当时美国经济的显著下滑,但“广场协定”后,美国经济停止下滑,9月之后的出口下滑可以归因于日元升值)。

为缓解经济下滑和通货紧缩压力,日本央行大幅降低利率,并增加银行信贷。再贴现率从1984 年的5%下调到1987 年的2.5%。拆放利率从1984年的9.06%下调到3.39%。1986-1990年间,日本国内货币供应量显著扩张,M2增速从1985年初的7.9%上升到1987年末的12.4%,过量流动性和低利率助涨了房地产泡沫。另外,“帮美国的忙”助推了泡沫。1987年,美国出现股灾----著名的黑色星期一。当时美国政府担心,如果日本银行提高利率,资金不能及时向欧美市场回流,可能再次引起国际市场动荡,因此建议日本暂缓加息。

日本政府也担心提高利率可能使更多的国际资本流入日本,推动日元升值,引起经济衰退。加之当时日本正在实施扩大内需战略,需要以较低的利率来刺激国内投资,减少储蓄,缩小经常项目顺差。在这种情况下,日本银行决定继续实行扩张性货币政策。稳定的通胀掩盖了泡沫。为何决策者没有发现问题,因为稳定的通胀掩盖了泡沫,而且泡沫经济解决了日本的财政问题,1990年日本赤字国债发行额为零。货币扩张而没有通胀,归因于日元的持续升值。

3. 结局:泡沫破灭原因与影响

3.1.泡沫破灭的原因之一:适龄购房人群和经济增速拐点

前面提到,日本1974年和1991年房价泡沫旗鼓相当。那么为何1991年是大拐点? 如果对照日本1974年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与破裂,可以发现,1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强,原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。

1974-1985年日本虽然告别了高速增长,但仍实现了年均3.5%左右的中速增长。1970年日本城市化率72%,还有一定空间。1974年20-50岁适龄购房人口数量接近峰值后,并没有转而向下,在1974-1991年间维持在高水平。

但是,1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长,原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等。1991年以后日本经济年均仅1%左右的增长,老龄化严重,人口抚养比大幅上升。1990年日本城市化率已经高达77.4%。1991年以后,20-50岁适龄购房人口数量大幅快速下降。

3.2.泡沫破灭的原因之二:主动收紧并刺破

在股票市场与房地产双重泡沫的压力下,日本政府选择了主动挤泡沫,并且采取了非常严厉的行政措施,调整了税收和货币政策。(1)紧缩的货币政策随着通胀压力在1989年开始出现(3%-4%),而且股价和房价加速上涨,日本央行从1989 年开始连续5 次加息,商业银行向央行借款的利息率从1987 年2 月的2.5%上升到了1990年8 月的6%。与此同时,货币供应增速大幅下滑。当然,日本政府没有意识到挤泡沫会产生如此大危害,如果提前知道,可能政策会有所变化。

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(2)对房地产贷款和土地交易采取严厉管制。1987 年7 月,日本财务省召集有关金融机构举行听证会,了解金融机构在房地产市场上的活动。此后,财务省发布了行政指导,要求金融机构严格控制在土地上的贷款项目,具体的要求是“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”。受此影响,日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降,从1987 年6 月的36.6%下降到了1988 年3 月的10.2%(见表1)。到1991年,日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。

3.3.日本地产泡沫破灭的影响

日本泡沫破灭后,经济陷入了失去的二十年和长期通缩,居民财富大幅缩水,企业资产负债表恶化,银行不良率上升,政府债台高筑。另外,日本政治影响力下降,超级大国梦破灭

(1)陷入失去的二十年和长期通缩1991年地产泡沫破灭后,日本经济增速和通胀率双双下台阶,落入高等收入陷阱。1992-2014年间,日本GDP增速平均为0.8%,CPI平均增长0.2%,而危机前十年,日本GDP平均增速为4.6%,CPI平均为1.9%。值得注意的是,这样的“成绩”还是在政府大力度刺激下才取得的。逆周期调控使得日本政府债务率大幅增长,央行资产负债表大幅扩张。日本10年国债收益率跌至负值,反应未来前景仍不乐观。

(2)私人财富缩水辜朝明在其著作《大衰退》中提到,地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失,达到1500万亿日元,相当于日本全国个人金融资产的总和,这个数字还相当于日本3年的GDP总和。从下图可知,房地产比重无疑大于股票。

(3)企业资产负债表恶化

房地产和土地是很多企业重要资产和抵押品,随着这些资产价格的暴跌,日本企业资产负债表出现明显恶化。企业为修复其恶化的资产负债表,不得不努力归还债务,1991年后尽管利率大幅下降,日本企业从外部募集资金却持续减少,到90年代中,日本企业从债券市场和银行净融入资金均转为负值(见图11)

(4)银行坏账大幅增加房地产价格大幅下跌和经济低迷使日本银行坏账大幅上升。1992年至2003年间,日本先后有180家金融机构宣布破产倒闭[参见吉野直行(2009),国际经济评论]。日本所有银行坏账数据,从1993年的12.8万亿日元上升至2000年的30.4万亿日元[参见李众敏(2008)国际经济评论]。

(5)政府债台高筑经济的持续衰退,和政府的逆周期调控,使得日本政府债台高筑。1991年日本政府债务/GDP比重为48%,低于美国的61%,意大利的99%,略高于德国的39.5%,2014年,日本政府债务/GDP比重为230%,远高于美国(103%),德国(71.6%),意大利(132.5%)等。(6)国际地位下降1991年后,日本经济陷入停滞,和其他国家相对力量出现明显变化。以美元计价的GDP总量来看,1991-2014年间,日本累计增长30%,美国增长194%,中国增长26.3倍,德国增长114%。1991-2014年间,日本GDP占美国比重从60%下降为26%,中国成为第二大经济体。

4.1.当前中国房市与1991年日本的异同

从购房人群看,中国和日本1991年前后类似,20-50岁购房人群开始快速下降。美国、日本、中国等普查数据表明,20-50岁是住宅消费主力人群和购房适龄人群,从图13和14可以看出,日本20-50岁购房人群1991年前后迎来大拐点,而中国在目前也迎来大拐点。从当前一线城市和三四线城市分化特征看,更像日本1991年。

1974年之前,日本房价普涨,不同城市之间分化并不明显(见图1),1991年之前,日本大城市大涨,中小城市涨幅较小,分化明显。中国当前也具有类似情况,近期一线城市房价大涨,三四线去库艰难,区域分化很大。

从增速换挡期进程看,中国类似于日本1974年前后。当前中国经济第一次面临增速换挡,这和1974年前后日本相似,从人均GDP来看,中国也和1974年的日本更像,因为1991年日本早已是高等收入阶段。这意味着,未来中国经济依然会维持中高速增长,购买力有一定保障,可以消化一定泡沫。而1991年后的日本经济停滞,购买力下降,无法消化泡沫。

从城镇化进程看,中国更接近1974年前后的日本。当前中国城镇化率为56.1%,还具有很大潜力,这和1974年前后的日本更类似,1990年日本城镇化率已经高达77.4%,1970年日本城镇化率75%,事实上,日本1960年城镇化率已经达到63.3%,高于当今中国,显示城镇化是未来支撑中国房地产的重要变量。

从房地产发展阶段看,兼具日本1974和1991年前后的特征。对照典型工业化经济体房地产发展的历程,中国房地产发展正进入新阶段:

1)从高速增长到平稳或下降状态,2014年20-50岁臵业人群达到峰值、城镇户均1套、城镇化进程放缓;

2)从数量扩张期到质量提升期。随着住房趋于饱和(城镇户均一套),居民对住宅质量、成套率、人居环境等改善性需求要求提高。购房需求结构从20-35岁的首次臵业为主演变为35-50岁的改善性臵业为主。

3)从总量扩张到“总量放缓、区域结构分化”。中国城镇人口的分布与区域住房价格水平基本吻合,而人口空间的分布通常会经历三个阶段,第一个阶段,人口从农村向城市转移,不同规模的城市人口都在扩张,而且在总人口当中的占比均在上升。这一个阶段和经济快速增长、制造业快速发展相关,而城市化率还没有达到55%。第二个阶段主要是郊区化,一些中小型城市增长放缓,而大都市人口比重继续上升,这一阶段伴随着制造业的绝对衰退、服务业的相对发展。对应的城市化水平大致在55%-70%之间。第三阶段则是城市化率超过70%以后,人口继续向大都市圈集中,中小型城市的人口增速缓慢。我国人口的区域分布结构正逐步从第一个阶段向第二个阶过渡。 当前中国房市具备1974年前后日本的很多特征,如经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素,如果调控得当,尚有转机。但许多因素也和1991年前后相似,如人口拐点和区域分化,应避免货币超发引发资产价格脱离基本面的泡沫化趋势。住宅投资告别高增长时代,房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征,避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。

http://finance.ifeng.com/a/20140816/12937926_0.shtml

地产中国:更像70还是90年代的日本?

1974年日本房产开始短周期调整

在1968-1974年,日本土地价格在7年内上涨近2倍,年均复合增长率高达20.1%,原因有三,一是战后婴儿潮进入婚育年龄,1947~1949年是战后日本的人口出生高峰期,到1968~1974年,年龄达到19~27岁,陆续进入婚龄,而且伴随着日本从1945年到1975年年均城市化率达到1.6%,主要的需求集中于城市,造成了城市住房需求的快速上升;二是由于住房抵押贷款的快速增长,直接助推了房地产行业的高景气度;三是通胀因素,由于石油危机发生,出现了全球性的通货膨胀,在通胀的背景下实体经济利润率受挤压,引发更多资金投向保值增值功能比较强的房地产市场。

由于石油危机引发的高通胀,房地产和土地投机盛行,1973和1974年达到顶峰,土地价格分别上涨了28%和26%,政府注意到了土地市场的泡沫,开始调控,主要的措施是通过土地政策和货币政策的调整实现,其中土地政策主要措施包括对法人机构短期拥有的土地转让征收重税,制定了国土利用计划法,以行政、经济等多种手段来制裁土地市场违法行为等;货币政策主要是应对通胀、收紧货币,1973年底,贴现率从1972年6月的4.25%提升至1973年12月的9%,这引发住宅贷款规模下降。在此背景下,土地和房地产市场出现了调整,时间周期大概在1974~1977年初。
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